alpinebear: (watching)
[personal profile] alpinebear
Сразу оговорюсь, что мой опыт касается только Линца, но не думаю, что в других городах что-то принципиально отличается.
Получилось многабукаф, да ещё и без картинок но я уже хочу спать, картинок может завтра добавлю, не говорите, что вас не предупреждали.


Для начала надо определиться, где вы готовы поселиться, и сколько готовы платить. Разумная доля оплаты жилья - до трети от net (той, что получаете на руки) зарплаты. Оплата (Gesamtmiete, встречается вариант Warmmiete, но редко, он больше характерен для Германии) состоит из двух частей: собственно аренда (Miete) и операционных расходов (Betriebkosten). В операционные расходы входят уборка и содержание общих частей дома и прилегающей территории, вывоз мусора, холодная вода, иногда что-то ещё. Электричество (Strom) и тепло (Warme), сюда входят отопление и горячая вода, оплачивается отдельно, напрямую поставщику, в Линце это Linz AG. Их потребление учитывается счётчиками. Как поставщик получает данные - вопрос индивидуальный. У меня новый дом, всё оборудование свежее и современно, и данные автоматом скачиваются со счётчика через интернет. Раз в год происходит учёт оплаченных услуг, и фактически потреблённых. Недоплату нужно возместить, переплату возвращают (это пока только теоретические познания, с практикой ещё не сталкивался). Контракт на электричество и тепло как правило организует управляющая компания, лишних телодвижений требуется по минимуму.

При съеме следует учитывать два (весьма больших!) единоарзовых платежа:

Провизион (Provision) - комиссия за услуги маклера, который составляет (если вы пьёте кофе, оставьте в сторону, чтобы не залить клавиатру/монитор) около 220% от Gesamtmiete. В этом месте мне стоило наибольшего труда продолжать писать без грязной матершины :)
Кауцион (Kaution) - залог для владельца квартиры, на случай если вы учините дебош и покрушите квартиру, или перестанете платить. Владелец не имеет права использовать кауцион на какие-либо другие цели. При выезде кауцион возвращается. Как правило составляет 3 и более Gesamtmiete. Провизон больше 6 месячных оплат запрещён законом.
Налог на контракт (MV-Vergebührung), которой заберет себе BMF (Bundesministerium für Finanzen).

Итого, чтобы снять квартиру вам нужно 6-8 месячных аренд.


Снять можно двумя вариантами. Через маклера, либо напрямую у владельца. На второй вариант шансов меньше, особенно если у вас плохо с немецким. Если маклеры хотя бы частично говорят по-английски (как в плане, что не все, так и в плане, что частично говорят :) ), то со всеми частных владельцами, с кем довелось пообщаться, я говорил по-немецки. Не знаю, для кого это было бОльшей трудностью - мне говорить на языке, который я пока не очень хорошо знаю, и в котором отчаянно не хватает словарного запаса, или им слушать мой немецкий с конструированием фраз, спижженым из английского, и аццким произношением.
Чем же хорош этот вариант? Отсутсвием провизиона.

Потому что за такие огромные деньги маклер не делает примерно ни-хре-на. Звонить по найденным вариантам скорее всего будете вы сами, из весьма большого количества маклеров, с кем я общался, только трое предлагали какие-то варианты квартир по собственной инициативе. Причем дозвониться с первого раза - большая удача. Про милую манеру не перезванивать, по нескольку дней (а то и в принципе) не отвечать на е-мейлы, я пожалуй не буду говорить, а то на язык опять просится матершина. Всё, что вы можете ожидать от маклера - что он(а) покажет вам квартиру, и если вы захотите её снять пришлёт бланк предложения о съеме (Mietanbot, о нём позднее), и переправит его владельцу. Возможно даже не потратив на это несколько дней. Проблема крупных (по местным меркам, естественно) городов - спрос равен или превышает предложение, поэтому хорошие квартиры расходятся очень быстро, и претендентов на них больше одного. Соответственно, маклеру не надо особо шевелиться, чтобы сдать квартиру. От этого они наглеют и ленятся делать вообще что-либо. Один в ответ на мой вопрос, сколько может стоить отопление в квартире посоветовал самому узнавать в Linz AG. Стоит ли говорить, что квартиру я у него не снял.


Итак, где же искать квартиру. На сайте justlanded я накопал ссылку на immodirekt.at. Удобен он тем, что это аггрегатор, где видно объявления от многих агентов. Частных объявлений без провизиона здесь нет. Смиритесь. Неудобен он тем, что если ввести просто город, поиск будет в радиусе дохера километров. Самый дальний вариант, что мне показали - Гмунден. Можете оценить на гуглокартах, где Линц и где Гмунден. Поэтому - найдите карту почтовых индексов, и указывайте более точный запрос, например 4020 Linz. Даже если вам нужно проверить районы с двумя индексами, быстрее прогнать два поиска, чем пролистывать огромных список окрестных гребеней. В остальном сайт довольно удобен, он удобно отображает фотки, цена видна сразу, детализация описания, естественно зависит от запостившего. Обязательно показывается класс энергоэффективности (HBW). Довольно важная штука, от неё напрямую зависит сумма вашего счёта за отопление.
Вариант, где есть и частные объявление - willhaben.at. Это громадная доска объявлений, где можно искать не только квартиры, а вообще всё что угодно. Я не очень удивлюсь, если при вдумчивом поиске там найдется объявление о продаже чёрта лысого. К сожалению, раздел недвижимости там тоже плотно оккупирован маклерами, но через какое-то время вы будете узнавать отсмотренные где-то ещё объявления по одной фотке, и названия запостивших контор. Частные объявления помечены как privat, ещё одно полезное слово-метка provisionfrei, т.е. без провизиона (у агентов такое случается, но оочень редко).
Само собой есть и другие сайты с объявлениями, но их я не помню, а рыться вспоминать мне лень.


При просмотре обязательно обращайте внимание на агента, и при звонке называйте сразу все квартиры, которые хотите посмотреть, возможно удастся это сделать за один присест и сэкономить время. Одна контора, но разные люди - это, к сожалению, отдельные звонки/письма, ключи от квартиры есть только у кого-то одного. Исключение мне попалось ровно один раз.

Итак, вы договорились о встрече, и пришли посмотреть на квартиру. Нос совать надо абсолютно везде и задавать вопросы про всё - это нормально и ничего стыдного нет, должен же маклер как-то отрабатывать провизион. Второй визита не будет, поэтому смотрите всё и сразу. Уточните, входит ли кухня в стоимость аренды. Квартиры сдаются пустыми, порой даже без кухни. Иногда предыдущие жильцы предлагают выкупить их мебель, это называется ablöse, и часто указывается сразу в объявлении.

Если жильё вам понравилось, и вы хотите его снять, вам пришлют предварительный договор, он же предложение о съеме (Mietanbot). На этом же этапе вы можете запросить копию протокола HBW, его обязаны предоставить. Часто её присылают сразу с остальными документами. Содержимое предварительного контракта и требуемые данные о вас зависят только от фантазии агента. Мне попадались как и крайне лаконичные, где требовались только анкетные данные, так и с приложенным опросником (Selbstaukunft), где ненавязчиво интересовались суммой личных накоплений и номером банковского счёта. Предварительный контракт (как и любой контракт тащемта) надо читать внимательно и несколько раз. Если вы не дружите с языком Гёте - пропросите помощи того, кто дружит. В контракте могут прописать всё, что угодно. Например, в одном из предварительных контактов было обязтательство платить провизион ещё раз(!!) в случае внесения каких-либо изменений в контракт аренды (заключаемый напрямую между мной и владельцем, на минуточку). На мой вопрос "WTF" агент ответствовал, что "это требуется по закону, но если вам не нравится, можно убрать". К слову это был тот же самый агент, что предложил мне самому звонить узнавать про стоимость отопления. В предварительном договоре обязательно присутствует крайне подлючий пукнт, что если владелец согласится сдать вам квартиру, вы обязаны заплатить провизион, даже если уже передумали снимать эту квартиру. Добиться его исключения - из разряда ненаучной фантастики. Т.е. если вы не можете одновременно подать документы на несколько квартир, обязательно нужно дожидаться ответа на предварительный контракт, прежде чем шевелиться дальше. Срок, в который владелец должен ответить прописан в предварительном контракте, как правило это неделя-две. К предварительному договору всегда просят подтверждение платежеспособности в каком-либо виде, рассчётный листок зарплаты (Gehaltsabrechnung) или трудовой договор (Dienstvertrag или Arbeitsvertrag).
Если владелецу вы чем-то не понравились, или кто-то другой уже снял жилье - никто никому ничего не должен, разошлись бортами.
Если владелец сказал ОК, маклер выставит вам счёт (Provision, помните?), пришлёт данные для оплаты кауциона и контакты владцельца, после чего с большой долей вероятности исчезент из процесса.

Заключение контакта штука индивидуальная, поэтому могу рассказать только про свой опыт. Я снял жильё не у частного владельца, а у фирмы, поэтому процесс был достаточно прост. Контора прислала шаблон договора для ознакомления, и назначили дату встречи, чтобы его подписать. Налог также оплачивали они (за мой, счёт естественно, но мои телодвижения свелись к переводу суммы на их счёт).

После подписания договора происходит передача ключей. Это может быть одновременно с прошлым жильцом, если ключи всё ещё у него, так и без. Нужно ещё раз тщательно осмотреть квартиру, зафиксировать все недочёты (чтобы не пришлось восстанавливать за свой счёт), записать их в протокол. После чего - ключи ваши. Осталось купить страховку на жильё и можно начать обустраиваться :)

(no subject)

Date: Mar. 28th, 2017 10:59 pm (UTC)
juan_gandhi: (Default)
From: [personal profile] juan_gandhi
Рехнуться можно.
А почем там квартирка? Типа "нормальная"?

(no subject)

Date: Mar. 29th, 2017 02:47 pm (UTC)
juan_gandhi: (Default)
From: [personal profile] juan_gandhi
Да, неплохие цены - но накладные расходы зверские все равно.
Page generated Jun. 28th, 2017 11:10 am